وقتی مسئله مسکن کلانشهرها همه‌گیر می‌شود

مشکل بی‌خانمانی مردم بر سرپنجه دلالان/ زنگ هوشیاری صاحبان املاک کی به صدا درمی‌آید؟

باتوجه به مشکلات و چالش‌هایی که در بازار مسکن در این روزها به وفور به چشم می‌خورد باید گفت این موضوع ریشه در مسائل و تجربه‌های تاریخی دارد که سیاست‌گذاری و برنامه‌های جامع و کلی در کنار توجه به جزئیات بروز این مشکلات را می‌طلبد.

به گزارش خبرگزاری علم و فناوری؛ مسکن یکی از نیازهای پایه و اساسی همه افراد و خانوارها است. برخورداری از مسکن درخور و مناسب، تاثیر مستقیمی در کیفیت زندگی و احساس رضایتمندی جمعیت دارد. هرچند تامین مسکن عمدتا از سوی جمعیت به عنوان یک دغدغه فردی انگاشته می‌شود، ولیکن در بسیاری از کشورها تامین مسکن یکی از وظایف دولت‌ها محسوب می‌شود، که این هدف از طریق سیاست‌گذاری‌های مختلف و اجرای برنامه‌های مربوطه قابل حصول است.

تجربه روش‌های مواجهه با مقوله مسکن دائما در اثنای تغییرات اقتصادی، اجتماعی و تکنولوژیکی مطرح می‌شود. این درحالی است که مشکلات بخش مسکن، اغلب به سیاست‌های اتخاذ شده توسط دولت‌ها نسبت داده می‌شود. در کشورهای توسعه یافته صنعتی، وضعیت کنونی مسکن عمدتا معطوف به سیاست‌های دوران صنعتی شدن و شهرنشینی شتابان در قرن نوزدهم و اوایل قرن بیستم است. این موضوع باعث بروز تغییرات گسترده‌ای در سبک زندگی روستایی شد که این موضوع از مهم‌ترین عوامل جذب جمعیت به مناطق شهری بود.

 

بیشتر بخوانید:

- افول شهرنشینی در ایران/ آپاندیس شهری گریبانگیر پایتخت است

- مشارکت شهروندان امری ضروری برای هوشمندسازی شهرها

دلالی و بورس‌بازی در بازار مسکن سر دراز دارد

در طول تاریخ دولت‌ها سعی در حل مشکل مسکن از طریق احداث واحدهای مسکونی و ارائه یارانه‌های لازم داشته‌اند، اما در عمل، این راه‌حل‌ها محقق نگردید، زیرا دولت‌ها منابع کافی جهت اجرای اقدامات مذکور در اختیار نداشتند. درنتیجه، فقدان مسکن-به ویژه مسکن اجتماعی برای اقشار کم درآمد- سبب شد تا خانواده‌ها هرچه بیشتر به سمت زاغه‌نشینی و ساخت خانه‌های غیراستاندارد و کم‌دوام روی آورند. با استناد به پژوهش رعنا شیخ بیگلو می‌توان گفت طی سال‌های 1950 تا 1960 یک اتفاق نظر جهانی در خصوص مسکن حاصل شده بود. به این ترتیب که رشد فزاینده زاغه‌ها و کپرها، از ناتوانی مردم برای تامین مسکن متعارف، نتیجه شده است.

تامین مسکن اقشار کم درآمد، یکی از چالش‌های اساسی کشورهای درحال توسعه در دهه پایانی قرن بیستم بود. این چالش در مناطق شهری، حادتر بود. درحال حاضر نیز مشکل اصلی بخش مسکن، کمبود شدید مسکن برای اقشار کم‌درآمد جامعه به واسطه دلال بازی و احتکار مسکن توسط اقشار پردرآمد است.

در طول سه دهه اخیر، بیشتر برنامه‌ها و پروژه‌های دولت‌ها برای تامین مسکن این گروه از جامعه ناموفق بوده است. در واقع بخش زیادی از مسکن اقشار کم درآمد را خود خانواده‌ها می‌سازند، اما استانداردهای ساختمانی در آن‌ها رعایت نمی‌شود. ضمن اینکه مشکلات دیگری نظیر فقدان خدمات عمومی در محل، فقدان یا کمبود اعتبارات مالی و... وجود دارد.

در پژوهش دکتر محسن سرتیپی‌پور آمده است که تقلید از ارزش‌ها و مظاهر تمدن غرب و اشاعه و ترویج آن‌ها در مرکز و دیگر شهرها، بی آنکه گذار از ساختار سنتی به ساختار نوین طی شود، آن‌ها را به مکان‌هایی برای چرخش و دست به دست کردن کالاهای وارداتی و گسترش روابط دلالی و واسطه‌گری مبدل کرد. بدین ترتیب تغییر کارکرد سکونتگاه‌های شهری باعث می‌شود تا جامعه روستایی و ایلی از جوامع شهری پیرامون خود جدا شوند و نخستین تبعیض‌ها و تفاوت‌های بین زندگی شهری و روستایی شکل گیرد.

گسترش بی‌رویه و ناموزون برخی نقاط شهری و بی توجهی به روستاها و برخی شهرهای کوچک مجموعه‌ای از روابط آشفته و نابسامانی اجتماعی-اقتصادی و کالبدی را فراهم کرد که رشد حاشیه‌نشینی و گسترش حلبی آبادها و تخلیه سکونتگاه‌های کوچک شهری و روستایی و نهایتا سیمای آشفته و نابسامانی‌های فضایی، مکانی، زیست‌محیطی و به دنبال آن، کمبود، گرانی و نزول کیفیت مسکن از عوارض بدیهی آن بود.

همچنین در این پژوهش می‌خوانیم: در چنین فضایی، اوج گرفتن بورس‌بازی زمین و مسکن سبب شد زمین‌های دور و نزدیک پیرامون شهرها، در مقیاس وسیعی مورد تعرض سوداگران زمین و بسازوبفروشان قرار گیرد و در مراتع، زمین‌های کشاورزی و باغی حاشیه شهرها، به راحتی و حتی در مواردی که مشکل قانونی وجود داشت، با دور زدن قانون یا سندسازی، تغییر وضعیت ظاهری ایجاد کنند و پس از تفکیک و قطعه‌بندی آن‌ها را بفروشند. اقداماتی مانند تاسیس بانک رهنی در سال 1317 و در پی آن، تاسیس بانک ساختمانی در سال 1331 نیز نتوانست مشکل را برطرف کند. حاد شدن این مسئله سبب شد تا در سال 1341، تامین مسکن به عنوان یکی از فصول برنامه سوم پیش از انقلاب مورد توجه قرار گیرد و متعاقب آن و با تداوم مشکلات شهری و روستایی، وزارت آبادانی و مسکن(مسکن و شهرسازی فعلی) در سال 1342 تاسیس شد. در نتیجه شرایط به گونه‌ای شد که در سال‌های پایانی حکومت پهلوی، دلالی برای زمین چنان آشفتگی ایجاد کرده بود که دولت برای مقابله با خرید و فروش زمین، مجبور شد قانون منع معاملات مکرر زمین را در سال 1354 تصویب کند.

در یک جمع‌بندی می‌توان گفت عواملی نظیر تقلید صرف از مظاهر تمدن غرب، فقدان خط مشی اصولی و برنامه درازمدت، نابودی نظام سلسله مراتبی سکونتگاهی روستایی و جایگزین نکردن نظام مناسب، تمرکزگرایی در برنامه‌های عمرانی که باعث تراکم شدید جمعیت و فعالیت‌ها در شهرهای بزرگ و کانون‌های جمعیتی خاص می‌شود، جابجایی و مهاجرت گسترده جمعیت به شهرهای بزرگ در کنار تصمیم‌گیری‌ها و سیاست‌گذاری‌های نادرستی که موجوب آسیب‌های جدی بر کیفیت مسکن از جمله زوال کیفیت معماری، فقدان استانداردها و نداشتن کدهای طراحی و ساخت‌وساز، نزول استحکام و پایین بودن عمر ساختمان عدم تناسب با طبیعت می‌شود، ازجمله عواملی هستند که کیفیت مسکن را متاثر می‌کنند.

بیشتر بخوانید:

- در بازار مسکن چه خبر است؟

- خواب زمستانی مسکن و کاهش توان خرید مردم

حل مشکلات مسکن، نگاهی جامع و کل‌گرا را می‌طلبد

تجربه نشان داده است راه‌حل‌های گذشته و تکراری به دلیل اینکه هریک به گوشه خاصی از مشکلات مسکن می‌پرداز، به تعامل بین مجموعه عوامل موثر بر آن بی‌توجه و ناکارآمد بوده است. از مهم‌ترین نمونه‌های این تجربه ناموفق می‌توان به استراتژی‌های موجود در حجم سرمایه‌گذاری انجام شده در بخش مسکن در سال‌های 1379-80 اشاره کرد. فروختن تراکم در این دو سال در بسیاری از شهرهای کشور، شرایطی به وجود آورد که سرمایه‌گذاری‌ها در بخش مسکن به شدت افزایش یافت. فقط در سال 1379، در شهر تهران حدود 20 میلیون متر مربع پروانه احداث ساختمان صادر شد که تقریبا 98 یا 99 درصد آن مسکونی بوده است. به رغم این حجم از سرمایه‌گذاری و تولید انبود مسکن در این سال‌ها، بسیاری از متقاضیان مسکن در این شهر، از دست یافتن به مسکن محروم ماندند و قیمت مسکن در این دو سال و یکی دوسال پس از آن مرتبا افزایش یافت.

طبق آمار بانک مرکزی از بازار مسکن، در اردیبهشت امسال، اجاره بها در شهر تهران ۲۳ درصد و در کل کشور ۲۰ درصد نسبت به زمان مشابه سال گذشته افزایش داشته است، اما مشاوران املاک در برخی از مناطق تهران، رشد بیش از ۳۰ درصد را اعلام می‌کنند.

جهش قیمت مسکن شهر تهران، متقاضیان را به سمت واحدهای قدیمی سوق داده است. خردادماه ۱۳۹۴ سهم واحدهای کمتر از پنج سال از معاملات مسکن شهر تهران ۵۴ درصد بود. خردادماه ۱۳۹۸ این سهم به ۴۰ درصد کاهش یافته است. به بیان دیگر هم‌اکنون سهم واحدهای میانسال و قدیمی‌ساز از خرید و فروش‌ها سنگین‌تر شده است.

یکی از مشاور املاک در منطقه جنوب تهران در مصاحبه با خبرگزاری علم و فناوری گفت: تقاضا برای اجاره خانه‌های بالای 5 سال ساخت و همچنین در مناطق جنوب شهر در چند سال اخیر افزایش چشمگیر داشته است که این موضوع باعث اشباع تراکم جمعیت در این مناطق و درنتیجه بالا رفتن قیمت مسکن در این مناطق هم شده است.

وی با اشاره به کوچ مردم تهران به مناطق جنوبی یا حاشیه شهر تهران به دلیل کاهش قدرت خرید و اجاره مسکن در مناطق مرکزی شهر، عنوان کرد: این موضوع به مرور زمان باعث شکل‌گیری شهرک‌ها و خانه‌های بدون استاندارد در مناطق حاشیه‌ای و بروز مشکلات زیادی مثل جمع شدن فاضلاب و زباله‌های این خانوارها در حاشیه شهر تهران شده که این موضوع مناطق مرکزی این شهر را هم تحت تاثیر قرار خواهد داد.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک چندی پیش از کاهش ۶۰ درصدی معاملات مسکن نسبت به ماه‌های قبل خبر داد و گفت: شرایط فعلی بازار مسکن بسیار مشابه سال ۱۳۹۱ است که قیمت خانه به دنبال جهش قیمت ارز، سه برابر شد. در آن فضا عده‌ای نیز روی توهمات قیمتی مانور دادند، ولی نهایتاً با توجه به افت معاملات، به ثبات قیمت رسیدیم.

وی افزود: معتقدم نرخ‌هایی که بالا می‌رود توهمی بیش نیست. شاید مالکان از قیمت اسمی خانه خود خوشحال باشند، ولی اصل قضیه رقمی است که معامله صورت می‌گیرد، نه آن‌چه از سوی مالک اعلام می‌شود.

افزایش تولید و عرضه حجم انبوه مسکن در کشور به تنهایی مشکل‌گشا نخواهد بود و بروز این پدیده در بازار مسکن با رواج احتکار و بورس‌بازی که در دهه‌های اخیر همیشه گریبانگیر مسکن بوده است، بی ارتباط نیست. خلاء ناشی از فقدان اقتصاد مولد و کارا، افزایش جمعیت کشور و توزیع نامتعادل درآمد و ثروت در کشور و فقدان اشتغال مولد و گسترش شهرگرایی، نبود مقررات کارآمد و زمینه لازم برای رعایت آن‌ها بخشی از مجموعه عواملی است که پدیده بورس بازی و احتکار زمین و مسکن را در کشور بوجود آورده است. مجموعه این عوامل بازار مسکن را به عرصه‌ای پرسود مبدل می‌کند که منفعت‌طلبی هدف اصلی غالب سرمایه‌گذاران این بخش محسوب می‌شود. موارد فوق نشان‌دهنده ارتباط مستقیم مشکلات مسکن با مشکلات اجتماعی و اقتصادی کشور است که بر ضعف‌های موجود در زمینه معماری نیز می‌افزاید و به شدت آن‌ها را تحت تاثیر قرار می‌دهد. این ضعف‌ها، همراه با نداشتن تعریف مشخصی از کارکرد و وظایف شهرها و روستاها نسبت به یکدیگر، از عوامل مهم آشفتگی در ساخت و سازها و تامین مسکن است.

 

به قلم: مجتبی صفاری

زمان انتشار: چهارشنبه ۱۳ شهریور ۱۳۹۸ - ۰۷:۰۰:۰۰

شناسه خبر: 80919

دیدگاه ها و نظرات :
نام کامل وارد شود
دقیق و صحیح وارد شود
لطفا فارسی و خوانا باشد
captcha
ارسال
اشتراک گذاری مطالب